Artículo escrito por Victor A. Espinoza
Al parecer los remates judiciales sobre inmuebles se han puesto de moda en el sector de las inversiones inmobiliarias en el Perú, sin embargo no todo parece color de rosa ya que se pueden presentar situaciones inesperadas que podrían poner en riesgo tu inversión en este tipo de adquisiciones. Por ello, en el presente artículo te menciono cinco recomendaciones legales para evitar problemas al momento de buscar adquirir un inmueble mediante remate judicial.
El Estudio de Títulos
La primera regla de oro en cualquier adquisición inmobiliaria, y con mayor rigor en un remate, es realizar un estudio de títulos exhaustivo. Muchos postores cometen el error de limitarse a leer la resolución que convoca al remate o revisar una copia simple de la partida registral. Esto es insuficiente.
Es imperativo obtener la partida registral o el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) actualizado emitido por la SUNARP. Este documento permite visualizar la historia del inmueble de los últimos diez años y los gravámenes de los últimos treinta. Debes identificar no solo la hipoteca que genera el remate, sino también la existencia de embargos preventivos, anotaciones de demanda, usufructos, o procesos de prescripción adquisitiva en trámite que no se extinguen automáticamente con la adjudicación.
Un aspecto crítico es verificar la continuidad del tracto sucesivo. Si quien aparece como demandado no es el titular registral actual (por una transferencia no comunicada al juzgado), podrías enfrentar una nulidad de todo lo actuado años después de haber «comprado» el bien.
Análisis del Expediente Judicial
A diferencia de una compraventa convencional, en el remate judicial la «voluntad» del vendedor es sustituida por el juez. Por lo tanto, el título de propiedad del adjudicatario será el auto de adjudicación y el acta de remate. Si el proceso judicial tiene vicios, tu título será frágil.
La Situación Posesoria
Uno de los mitos más peligrosos es creer que, al ganar el remate, el juzgado te entregará las llaves del inmueble al día siguiente. La adjudicación jurídica (el papel que dice que eres dueño) es muy distinta a la entrega física (el lanzamiento).
Antes de postular, es vital visitar el inmueble. No podrás entrar, pero puedes observar quién vive allí. ¿Es el deudor? ¿Es un inquilino con contrato inscrito? ¿Es un precario?
Entonces, si el inmueble está ocupado por un tercero que no fue parte del proceso judicial, el juez del remate podría negarse a ejecutar el lanzamiento, obligándote a iniciar un nuevo proceso judicial de Desalojo por Ocupante Precario, el cual puede tardar entre 2 a 5 años.
Cargas No Extinguibles y Deudas Municipales
El Código Procesal Civil establece que el remate transfiere el bien libre de cargas y gravámenes… pero con matices. Si bien las hipotecas y embargos posteriores se cancelan por orden judicial, existen ciertas obligaciones que «persiguen» al inmueble (obligaciones propter rem).
Por ende debes revisar lo siguiente:
– Deudas por Arbitrios y Predial: Aunque legalmente el nuevo dueño responde por la deuda generada desde la adjudicación, en la práctica, muchas municipalidades traban la transferencia o el otorgamiento de constancias de no adeudo si existen deudas de años anteriores. Es fundamental presupuestar estos pagos como parte del costo de inversión.
– Cuotas de Mantenimiento: Si el inmueble es un departamento o parte de una asociación, las deudas de mantenimiento pueden ser cuantiosas. La Junta de Propietarios podría impedirte el uso de áreas comunes o el acceso a servicios si no se cancelan, y legalmente estas deudas suelen ser vinculantes para el nuevo adquirente.
– Servicios Básicos: Sedapal y las empresas eléctricas no cortan la deuda con el remate. Para reactivar servicios, podrías verte obligado a pagar el consumo dejado por el deudor anterior.
Estrategia Financiera y Gastos Ocultos
El remate judicial exige liquidez inmediata. No puedes comprar un inmueble en remate mediante un crédito hipotecario convencional, ya que el banco necesita que el bien esté a tu nombre para constituir la garantía, y en el remate primero pagas y mucho después inscribes.
Además del precio de adjudicación (el «martillazo»), debes considerar:
- El Obleo o Comisión del Martillero: Un porcentaje que debe pagarse al finalizar el acto.
- Impuesto de Alcabala: Como toda transferencia, estás afecto al pago del 3% del valor de transferencia (menos las 10 UIT inafectas).
- Costos de Inscripción y Derechos Judiciales: Tasas por partes judiciales, cancelación de gravámenes y la inscripción de la propiedad en SUNARP. ● Costo de Lanzamiento: El desalojo requiere contratar cerrajeros, seguridad privada, estiba y, en ocasiones, pagar el apoyo policial.
Por lo tanto no inviertas en un remate sin el acompañamiento de un abogado especialista en derecho procesal civil e inmobiliario. Recuerda que en el mundo judicial, un error de forma puede convertirse en una pesadilla de fondo. Una inversión inteligente es aquella que protege el capital antes de buscar la rentabilidad.
El derecho inmobiliario comprende diversas áreas legales que requieren un análisis especializado. En Senisse Abogados ofrecemos asesoría integral en los principales servicios inmobiliarios, acompañando a nuestros clientes en cada etapa del proceso legal.
