Artículo escrito por Emilio Jesús Yagua Farfán
La compra de un inmueble, especialmente en proyectos que se encuentran en etapa de pre-venta, suele comenzar con la firma de un contrato de separación. A través de este documento, el comprador paga un monto para reservar el departamento mientras se prepara la firma de la minuta de compraventa. Sin embargo, a propósito de esta transacción surge una cuestión central: ¿puede una inmobiliaria cobrar la separación sin haber informado previamente las condiciones del contrato definitivo que el comprador deberá firmar después? Desde la perspectiva del derecho del consumidor, la respuesta debería ser negativa, pero no necesariamente ocurre así en la realidad.
1. El deber de información previa y suficiente
El Código de Protección y Defensa del Consumidor de Perú impone a los proveedores la obligación de brindar información veraz, suficiente y oportuna sobre los bienes y servicios ofrecidos. Esto significa que la información debe proporcionarse antes de que el consumidor adopte una decisión económica relevante, como lo es pagar un monto de separación para reservar un inmueble futuro.
La finalidad de esta exigencia es clara: permitir que el consumidor tome una decisión informada y consciente de las condiciones del negocio. No basta con informar después; la información debe preceder al compromiso económico.
2. El problema del contrato de compraventa por adhesión
En el mercado inmobiliario peruano, la minuta de compraventa suele presentarse como un contrato por adhesión. Las cláusulas son redactadas previamente por la inmobiliaria y el comprador no tiene posibilidad real de negociarlas. Solo puede aceptar o rechazar el texto propuesto.
En este contexto, el deber de información durante la etapa de separación adquiere mayor relevancia. Si el consumidor paga la separación sin conocer el contenido del contrato que luego deberá firmar, queda en una situación de presión económica: aceptar condiciones que no conocía o perder el dinero ya entregado. Esta dinámica puede generar un desequilibrio contractual contrario a los principios de transparencia y buena fe, que están protegidos en la legislación peruana.
3. Información mínima que debe entregarse antes de la separación
Antes de la firma del contrato de separación, la inmobiliaria debería proporcionar al menos la información esencial de la futura compraventa. Lo ideal es que el consumidor pueda revisar la minuta completa del contrato. Si ello no fuera posible, al menos debería entregarse una hoja resumen que contenga las condiciones principales del negocio, como el precio total del inmueble, el cronograma de pagos, la moneda pactada, los plazos de entrega y las penalidades por incumplimiento.
Asimismo, el comprador debería tener acceso a información básica sobre el inmueble o proyecto inmobiliario, como la partida registral, los planos del departamento o del proyecto, la resolución municipal de aprobación cuando se trate de construcciones en planos, y la descripción de áreas y acabados. Esta información permite realizar una debida diligencia mínima antes de asumir una obligación económica.
4. Consecuencias de la falta de información previa
Cuando la información no se entrega antes de la separación, el consumidor asume riesgos significativos. Puede terminar aceptando cláusulas desfavorables, costos no previstos o penalidades desproporcionadas. Además, la omisión de información esencial puede constituir una infracción administrativa al deber de información del proveedor, susceptible de ser cuestionada ante el INDECOPI.
La transparencia previa no es una formalidad secundaria, sino una garantía para la validez y equilibrio del consentimiento contractual.
5. Recomendaciones prácticas
Antes de firmar un contrato de separación, el comprador debería solicitar por escrito la entrega de la minuta de compraventa o, al menos, de una hoja resumen con las condiciones esenciales del negocio, así como la documentación registral y técnica del inmueble. Es recomendable conservar constancia de dicha solicitud.
Si la inmobiliaria se niega a entregar esta información, lo prudente es no suscribir el contrato de separación hasta contar con la documentación necesaria. De persistir la negativa, el consumidor puede presentar un reclamo o denuncia ante INDECOPI por vulneración del deber de información.
En definitiva, el contrato de separación no debe convertirse en un mecanismo que obligue a pagar primero y conocer después. Exigir información previa suficiente no es una desconfianza exagerada, sino el ejercicio legítimo del derecho del consumidor a decidir con conocimiento y seguridad jurídica.
