Artículo escrito por Victor A. Espinoza Arias.
La celebración de contratos de compraventa mediante la modalidad de compraventa en planos ha ido creciendo exponencialmente en el Perú, según datos estadísticos en 2024, se vendieron aproximadamente 21,479 viviendas en todo el país, lo que representó un crecimiento de 23.3 % respecto al 2023, siendo que la realidad es que hay un crecimiento en la comora de departamentos, sobre todo en la modalidad de compraventa en planos, conocida también como compraventa de bien futuro, pero ¿cuáles son los riesgos de adquirir un departamento con estas características?
Al no tener la certeza de la existencia física y legal del inmueble, cabe la posibilidad de retrasos ya sean justificados o no, modificaciones unilaterales, entre otros cambios que pueden hacer que el cumplimiento del contrato finalmente sea parcial y decaiga el interés del comprador en mantener la adquisición, es decir, seguir pagando las cuotas o solicitar la devolución de lo pagado. Por lo tanto, el escenario de resolución contractual se presenta como una opción viable para romper el vinculo con la inmobiliaria o parte vendedora. Sin embargo, el problema se presenta cuando se ha colocado en el contrato penalidades en caso se resuelva el contrato por parte del comprador, llegando incluso a ser penalidades que sancionan con más del 50% de lo entregado.
Bajo el escenario planteado, se hace la interrogante, ¿Es posible que la parte vendedora pueda sancionar de forma tal que la penalidad supere más de la mitad del monto entregado? ¿Cuánto es el máximo o mínimo que se puede colocar en un contrato de compraventa en un escenario de resolución contractual?
La Cláusula Penal: Definición y naturaleza jurídica
Para responder si es posible que una penalidad supere el 50% de lo entregado, primero debemos entender qué es una cláusula penal según el ordenamiento peruano. El Artículo 1341 del Código Civil define la cláusula penal como una estipulación por la cual se acuerda que, en caso de incumplimiento, el deudor pagará una prestación accesoria.
Sus funciones son dos:
- Función coercitiva: Presionar al deudor para que cumpla con su obligación.
- Función indemnizatoria: Establecer un monto fijo por daños y perjuicios, evitando la ardua tarea de probar el daño real en un proceso judicial.
En los contratos de adhesión inmobiliarios (aquellos donde el comprador no puede negociar las cláusulas), las inmobiliarias suelen redactar penalidades excesivas bajo el argumento de «costos de oportunidad» y «gastos administrativos», entre otros.
¿Existe un límite máximo legal para las penalidades?
A diferencia de otros sistemas jurídicos, el Código Civil peruano no establece un porcentaje fijo (como un 10% o 20%) como techo máximo para una penalidad en contratos entre privados. No obstante, esto no significa que la inmobiliaria tenga «carta blanca».
El límite viene dictado por el Artículo 1346 del Código Civil, que es la piedra angular de la defensa del consumidor inmobiliario:
«El Juez, a solicitud del deudor, puede reducir equitativamente la pena cuando sea manifiestamente excesiva o cuando la obligación principal hubiese sido en parte o irregularmente cumplida.»
Una penalidad que confisca el 50% o más de lo entregado por un comprador que ha pagado, por ejemplo, el 30% del valor total del departamento, suele ser considerada «manifiestamente excesiva». La jurisprudencia peruana ha señalado que la pena no debe ser una fuente de enriquecimiento indebido para el acreedor (la inmobiliaria), sino una justa compensación.
Cuando el vendedor es una inmobiliaria y el comprador es una persona natural que adquiere el bien para vivienda, estamos ante una relación de consumo. Aquí entra en juego el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571). El artículo 49 de dicha norma prohíbe las cláusulas abusivas, definidas como aquellas que colocan al consumidor en una situación de desventaja excesiva o violan la buena fe objetiva.
Criterios del INDECOPI
Indecopi ha sido consistente en sancionar a inmobiliarias que imponen penalidades excesivas en contratos de adhesión. Para la autoridad administrativa, una cláusula que impone una penalidad desproporcionada sin una justificación de costos reales es una cláusula abusiva de ineficacia absoluta. En muchos casos, Indecopi ha considerado que penalidades superiores al 10% o 15% del valor total del contrato (o de las cuotas pagadas, dependiendo del caso) deben ser revisadas o declaradas nulas si no se demuestra el perjuicio real. Esto se refleja en lo dispuesto en la resolución 642 – 2025 /SPC – INDECOPI:
(…)
Así, la Sala en mayoría considera que, independientemente del acto de liberalidad de la Inmobiliaria, de solo retener S/ 3 000,00 que era el equivalente al 30% del valor de lo pagado hasta esa fecha, lo cierto es que la cláusula en cuestión fue opuesta a la señora Guevara, la cual, en sí mismo era abusiva, pues permitía al proveedor retener por hasta el 30% del precio de venta.
Ahora bien, cabe tener en cuenta que nos encontramos ante un contrato de adhesión, en tanto que, en el presente caso la denunciada no ha demostrado que haya existido alguna negociación con la señora Guevara (por ejemplo, alguna anotación o documento que evidencie que la consumidora proponga alguna condición sobre el precio, plazo de entrega, penalidad, etc.); lo cual permite concluir que nos encontramos ante un contrato pre redactado por la empresa.
Sobre el análisis de desproporción injustificada entre los beneficios, riesgos y costos asumidos por ambas partes en perjuicio del consumidor, corresponde tener presente que el Código Civil peruano permite el establecimiento de penalidades en los contratos celebrados entre las partes, pues en su artículo 1341° regula dicha figura, señalando que existen casos en los que se puede pactar el pago de una cláusula penal en caso de incumplimiento contractual
Riesgos legales y estratégicos para el comprador
El problema real es que, aunque la ley proteja al comprador, la inmobiliaria tiene la posesión del dinero. Para recuperar su capital, el comprador suele enfrentarse a tres caminos:
- La Negociación (Transacción Extrajudicial): Es el camino más rápido. A veces, aceptar una pérdida del 10% es financieramente más inteligente que litigar 4 años para recuperar el 100%, debido al costo de oportunidad del dinero.
- Denuncia ante Indecopi: Es un proceso más rápido que el judicial (1 a 2 años en promedio). Indecopi puede declarar la cláusula como abusiva y ordenar la devolución del dinero, además de imponer una multa a la constructora.
- Demanda Judicial de Reducción de Penalidad: Es la vía para casos de montos muy elevados. El juez tiene la facultad discrecional de «cortar» la penalidad y ajustarla a la realidad económica.
Recomendaciones preventivas antes de firmar
Para evitar caer en el escenario de una penalidad del 50%, el comprador debe realizar un due diligence exhaustivo:
- Revisar la Partida Registral del Terreno: Verificar que no tenga cargas o gravámenes que impidan el desarrollo del proyecto.
- Análisis de la Cláusula de Resolución: Nunca firmar un contrato donde la penalidad se calcule sobre el valor total del inmueble si se puede negociar que sea sobre lo efectivamente pagado.
- Verificar el historial en el «Mira a quién le compras»: El portal de Indecopi permite saber si la inmobiliaria ha sido sancionada previamente por cláusulas abusivas o retrasos.
Conclusiones
¿Es posible que la vendedora sancione con más del 50%? Físicamente lo hará, pues retendrá el dinero, pero legalmente es una pretensión insostenible ante un tribunal o autoridad administrativa. El derecho peruano moderno ha evolucionado desde un liberalismo contractual ciego hacia una protección efectiva del consumidor. El máximo «moral» y «legal» que los tribunales suelen validar ronda el 10% al 15% de lo entregado, siempre que la resolución sea por culpa del comprador. Si la penalidad supera la mitad de lo invertido, estamos ante un caso de aprovechamiento ilícito que debe ser impugnado.
La compra en planos es una excelente herramienta de inversión y acceso a la vivienda, pero requiere que el comprador deje de ser un sujeto pasivo y entienda que los contratos inmobiliarios, por más «estándar» que parezcan, están sujetos a los límites de la equidad y la justicia contractual que el Código Civil y el Código de Consumo garantizan.
