En el mercado inmobiliario peruano, los contratos de compraventa y arrendamiento son los instrumentos legales más comunes y utilizados, tanto que hoy en día gozan de un alto nivel de estandarización. No obstante, en la práctica, muchas controversias legales surgen por pequeños detalles como la presencia (o ausencia) de cláusulas mal redactadas, ambiguas o desproporcionadas para una de las partes. Estas disposiciones, lejos de brindar seguridad jurídica, se convierten en focos de conflicto que terminan judicializándose, perjudicando a todos los que operan en estos mercados.
¿Por qué una cláusula contractual puede causar conflictos?
Las cláusulas contractuales pueden convertirse en fuente de conflicto por diversas razones, muchas de ellas vinculadas a prácticas que son comunes en el sector inmobiliario, pero que a veces son desconocidas para compradores y vendedores. Algunos ejemplos:
- Ambigüedad o falta de precisión: Una redacción imprecisa permite interpretaciones distintas por cada parte. En el Perú, donde muchos contratos no son redactados por especialistas, es frecuente encontrar términos vagos como “en buen estado” o “uso adecuado”, sin que se establezcan parámetros objetivos.
- Desconocimiento del marco legal aplicable: Algunas cláusulas contradicen normas imperativas del Código Civil o legislación especial. En estos casos, la cláusula en general será nula o inaplicable, generando controversias futuras, especialmente si alguna de las partes no recurre a asesoría especializada antes de firmar.
- Desequilibrio contractual: En muchos contratos, especialmente de arrendamiento, una de las partes (generalmente el propietario) impone condiciones que objetivamente son excesivas e incluso ilegales. Esto puede derivar en cuestionamientos por parte del inquilino cuando, por ejemplo, se entere que el propietario le quiere hacer pagar por arreglos que este debe realizar.
- Falta de previsión de escenarios futuros: Los contratos elaborados por no especialistas suelen omitir regular situaciones comunes como retrasos en pagos, resolución anticipada o mantenimiento del inmueble, lo que genera vacíos que terminan en disputas totalmente evitables.
Tipos de cláusulas “problemáticas”
A continuación, se presentan algunas de las cláusulas que con mayor frecuencia generan conflictos en nuestro país:
- Cláusulas de penalidad desproporcionadas: Estas cláusulas establecen montos elevados por incumplimiento, como penalidades excesivas por retraso en el pago de la renta o por resolución anticipada del contrato. En un proceso judicial la mayoría serán declaradas ilegales.
- Cláusulas de resolución automática: Permiten que el contrato se resuelva de pleno derecho ante ciertos incumplimientos. El problema es que, si no están claramente delimitadas o no respetan el debido proceso, pueden generar disputas sobre su aplicación.
- Cláusulas de reajuste de renta ambiguas: En contratos de arrendamiento, es común pactar incrementos periódicos de la renta. Pero si no se indica el mecanismo para evaluar de cuánto es el reajuste, este se puede convertir en un instrumento para forzar situaciones como la no renovación y el posterior desalojo.
- Cláusulas sobre mantenimiento y reparaciones: Definen quién asume los costos de conservación del inmueble. La práctica común es que las reparaciones estructurales sean de cargo del propietario, al igual que el mantenimiento de electrodomésticos (refrigeradoras, cocinas) que hayan venido incluidos en el inmueble. Pero hay situaciones y situaciones y la falta de claridad puede generar conflictos innecesarios.
- Cláusulas de uso del inmueble: No tan comunes, pero igual de problemáticas son las cláusulas que restringen el destino del bien (vivienda, comercio, oficina, etc.). Tiene sentido si se trata de impedir usos distintos al de habitación o la tenencia de mascotas (especialmente en espacios pequeños), pero hay que dejarlo claro, para impedir interpretaciones distintas de ambas partes.
¿Qué claúsulas mirar antes de firmar un contrato de alquiler/venta?
Teniendo en cuenta todo lo señalado hasta ahora, antes de suscribir un contrato de alquiler o compraventa de un inmueble en el Perú, es fundamental prestar especial atención a las siguientes cláusulas:
- Identificación precisa del inmueble
- Precio y forma de pago
- Duración, prórrogas y condiciones de renovación
- Penalidades, para ver si son razonables y proporcionales
- Condiciones de resolución del contrato
- Reajuste de renta (en arrendamientos)
- Mantenimiento y reparaciones
- Garantía o depósito
- Uso del inmueble
- Cláusulas de desalojo o allanamiento futuro (desalojo express)
- Pago de servicios, tributos o arbitrios municipales.
- Solución de controversias
