El desalojo es un proceso que en esencia busca la recuperación de la posesión sobre un bien inmueble tal como lo regula el código procesal civil en lo dispuesto en su articulo 585° y siguientes, diferenciándose de otros procesos judiciales.
Como sabemos, dentro de esta forma de recuperación de la posesión se encuentra regulada la figura del desalojo por ocupante precario que necesariamente ha tenido que pasar por una serie de interpretaciones sobre cual es su naturaleza y cómo se debe cumplir con el criterio. Es claro que el precario es aquella persona que ocupa un inmueble bajo una forma ilegitima de posesión, puede ser un ex arrendatario, ex comprador con contrato resuelto, un familiar que no desea desocupar o simplemente un invasor.
A lo dicho se ha sumado los criterios jurisprudenciales como el IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011, Ucayali) que ha establecido supuestos taxativos a numerus apertus de supuestos de posesión precaria, los cuales detallamos a continuación para tenerlo presente:
- Resolución extrajudicial del contrato: Cuando el contrato de arrendamiento (u otro) queda resuelto por aplicación de las cláusulas resolutorias expresas reguladas en los artículos 1429 y 1430 del Código Civil, o por incumplimiento del contrato siendo que el ocupante no restituye el bien.
- Vencimiento del plazo del contrato: Cuando vence el plazo del contrato de arrendamiento y se le requiere al arrendatario la devolución del bien (conforme al artículo 1704 del Código Civil), deviniendo en precario si no lo desocupa.
- Nulidad manifiesta del título: Cuando en el propio proceso de desalojo el juez advierte de manera evidente una nulidad manifiesta del título que ostenta el demandado propio de la aplicación del artículo 220 del Código Civil).
- Enajenación del bien arrendado no inscrito: Cuando se transfiere la propiedad de un bien arrendado y el comprador no está obligado a respetar dicho contrato porque no se encontraba inscrito esto en aplicación del artículo 1708 del Código Civil, legitimando al nuevo propietario a exigir la restitución.
Sumado a ello, los Plenos Nacionales han determinado también que un familiar puede ser considerado precario sin importar el vinculo de parentesco ya que lo que prima viene a ser el titulo posesorio sobre el bien y no la relación familiar (Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil del 2019). Es así que en el presente artículo de detallo los últimos criterios de jurisprudencia que debe conocer sobre el ocupante precario:
- Casación N.° 306-2023 – Lima Este: La Corte Suprema precisó que, en los procesos de desalojo por ocupante precario derivados de la resolución de un contrato y en aplicación estricta del IV Pleno Casatorio Civil), solo es necesario verificar la formalidad de la resolución contractual y no la causales que motivaron dicha resolución.
- Casación N.° 3799-2023 – Lima: La Corte Suprema detalla que la sola alegación de tener vocación hereditaria (ser familiar o heredero forzos) no constituye un título válido para justificar la posesión frente a un pedido de desalojo. Si el demandado no acredita documentalmente contar con una declaratoria de herederos formal tiene la condición de ocupante precario.
- Casación N.° 626-2023 – Tacna: La Corte precisó que la existencia de una sentencia firme que declara la prescripción adquisitiva de dominio a favor del demandado enerva la pretensión del demandante, al convertir al poseedor en propietario. En consecuencia, el actor pierde la titularidad que respaldaba su pedido de restitución y el desalojo deviene en improcedente o infundado.
- Casación N.° 1544-2020 – Ventanilla: La Corte ratificó que las cesiones o pases de uso temporales concedidos en su momento por entidades estatales o municipios sobre predios que no contaban con título inscrito fenecen automáticamente cuando el bien es formalmente adjudicado o adquirido por un tercero con dominio inscrito en la SUNARP. Por ello, quien ocupa el predio invocando dicha cesión antigua deviene en poseedor precario frente al nuevo titular con derecho registrado.
- Casación N.° 4101-2019 – Lima: La Corte Suprema reafirmó que cuando el demandado alega haber realizado construcciones o edificado sobre el predio materia de litis, tal circunstancia no impide la declaración de desalojo por ocupante precario. En el proceso sumarísimo no se discute la liquidación o reembolso del valor de las edificaciones, lo cual debe canalizarse en un proceso en vía amplia, sino de manera exclusiva el derecho a la restitución del terreno.
Como se puede apreciar, a pesar de establecerse criterios vinculantes como en el IV Pleno Casatorio, aún la jurisprudencia nos sigue enseñando a interpretar, de forma correcta o incorrecta, cuando estamos frente a un precario o no.
