La adquisición de un inmueble en el Perú representa una de las decisiones económicas más relevantes en la vida de una persona, así como de muchas empresas. Sin embargo, detrás de esta operación aparentemente cotidiana se esconden múltiples riesgos legales que, de no ser debidamente identificados y gestionados, pueden derivar en la pérdida del bien, conflictos judiciales prolongados o contingencias económicas significativas. El derecho civil peruano ofrece herramientas para mitigar estos riesgos, pero su adecuada aplicación exige una revisión cuidadosa antes y durante la compraventa.

La informalidad en la titularidad y los problemas de legitimidad

Uno de los riesgos más frecuentes en el mercado inmobiliario peruano es la adquisición de un bien a quien no tiene legitimidad para transferirlo. Si bien el artículo 949 del Código Civil establece que la propiedad se transfiere por la sola obligación de enajenar, esta regla debe interpretarse en armonía con el sistema registral. La inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) no solo otorga publicidad, sino que protege al adquirente de buena fe.

El artículo 2014 del Código Civil consagra el principio de fe pública registral, según el cual el tercero que adquiere confiando en el contenido del registro queda protegido, siempre que actúe de buena fe y a título oneroso. No obstante, la jurisprudencia ha precisado que esta protección no es absoluta. La Corte Suprema, por ejemplo, sostuvo que la buena fe exige una conducta diligente del adquirente, lo que implica verificar no solo el registro, sino también la realidad extrarregistral.

En la práctica, esto significa que comprar un inmueble sin revisar la partida registral o sin verificar la identidad y facultades del vendedor puede implicar la nulidad del contrato conforme al artículo 140 del Código Civil, que exige la concurrencia de un agente capaz y un objeto jurídicamente posible. Esto a su vez podría devenir en que el comprador no solo pierda el bien inmueble, sino también la inversión realizada.

La existencia de cargas, gravámenes y medidas cautelares

Otro riesgo relevante es la adquisición de inmuebles afectados por hipotecas, embargos u otras cargas, que no son reveladas por los propietarios. Aunque estas cargas pueden estar inscritas en Registros Públicos, muchos compradores no comprenden sus implicancias jurídicas. Una hipoteca, por ejemplo, no desaparece con la transferencia del bien; el acreedor mantiene su derecho de ejecución, lo que significa que, si no se pagan las cuotas restantes, el comprador puede verse desposeído del inmueble de un día a otro y sin posibilidad de hacer algo para evitarlo.

Desde la perspectiva procesal, el Código Procesal Civil regula las medidas cautelares en los artículos 611 y siguientes. La existencia de un embargo inscrito o una anotación de demanda puede restringir la libre disposición del bien y afectar la seguridad de la adquisición. La Corte Suprema ha señalado además que las medidas cautelares inscritas producen efectos frente a terceros, por lo que su omisión en la revisión constituye un riesgo significativo.

La discrepancia entre la realidad física y la información registral

Un problema frecuente en el Perú es la falta de correspondencia entre lo que figura en los registros públicos y la realidad física del inmueble. Diferencias en el área, linderos o incluso en la ubicación pueden generar conflictos posteriores, especialmente con colindantes o autoridades municipales.

El contrato de compraventa, definido en el artículo 1529 del Código Civil, exige la determinación del bien objeto del contrato. Si esta determinación es defectuosa, puede dar lugar a nulidades o a la imposibilidad de ejecutar el contrato.

El riesgo de ocupantes y problemas posesorios

Adquirir un inmueble ocupado constituye otro riesgo relevante. En muchos casos, el comprador asume que podrá desalojar fácilmente a los ocupantes, lo cual no siempre es cierto, sobre todo si existen situaciones de potencial vulnerabilidades (menores, embarazadas, minusválidos). El proceso de desalojo puede ser largo y complejo, especialmente si el ocupante alega algún derecho posesorio.

El Código Procesal Civil regula el proceso de desalojo, pero su tramitación puede verse afectada por defensas del demandado. Además, el artículo 911 del Código Civil define la posesión precaria, pero su aplicación no siempre es sencilla, lo que ha generado abundante jurisprudencia. Por ejemplo, la Corte Suprema ha establecido criterios sobre la posesión precaria, señalando que esta se configura cuando no existe título o este ha fenecido. Sin embargo, determinar ello en la práctica puede requerir un análisis probatorio complejo.

¿Cómo evitar estos riesgos?

La prevención de estos riesgos exige una conducta diligente por parte del comprador. No basta con confiar en la buena fe del vendedor o en la apariencia del inmueble. Es necesario realizar una revisión integral que incluya aspectos registrales, legales y fácticos.

El principio de buena fe, reconocido en el artículo 1362 del Código Civil, no exime a las partes de actuar con diligencia. Por el contrario, la jurisprudencia ha señalado que la buena fe implica un estándar de conducta activa, orientado a verificar la legalidad de la operación.

¿Por qué es conveniente contar con asesoría legal especializada?

La complejidad del sistema jurídico peruano y la frecuencia de conflictos inmobiliarios hacen altamente recomendable contar con asesoría legal antes de adquirir un inmueble. Entre las principales razones destacan:

• Permite realizar un estudio de títulos completo, identificando riesgos ocultos en la cadena de transferencias.
• Facilita la revisión de la partida registral y la detección de cargas, gravámenes o medidas cautelares.
• Asegura una correcta redacción del contrato, evitando cláusulas ambiguas o desproporcionadas.
• Reduce el riesgo de nulidades o controversias futuras derivadas de errores formales o sustanciales.
• Brinda estrategias legales en caso de ocupantes o problemas posesorios.
• Permite estructurar adecuadamente el pago del precio, asegurando su acreditación.
• Garantiza el cumplimiento de las formalidades necesarias para la inscripción registral.