En el mercado inmobiliario peruano, la minuta de compraventa suele percibirse como un instrumento suficiente para formalizar la transferencia de un inmueble. No obstante, esta percepción puede resultar peligrosa si no se comprende su verdadero alcance y valor jurídico. La minuta constituye solo una etapa dentro de un proceso más amplio de formalización y saneamiento legal, por lo que confiar exclusivamente en ella puede exponer a las partes a riesgos significativos. A continuación, presentamos un  breve explicativo de qué es una minuta, cuál es su función, qué aspectos no cubre y qué controles adicionales resultan indispensables para garantizar una compraventa segura en el Perú.

La minuta: naturaleza jurídica y función en la compraventa

La minuta es un documento privado que contiene el acuerdo de voluntades entre las partes respecto a la compraventa de un inmueble. En términos jurídicos, constituye la expresión del contrato consensual regulado por el artículo 1529 del Código Civil, según el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien y el comprador a pagar su precio.

Su principal función es servir como base para la posterior elevación a escritura pública ante notario, conforme a lo dispuesto en el artículo 1549 del Código Civil, que establece la obligación de otorgar la escritura pública cuando se trata de la transferencia de bienes inmuebles. En ese sentido, la minuta no transfiere por sí misma la propiedad frente a terceros, ni garantiza la oponibilidad del derecho. Es, por usar términos sencillos, la promesa de que algo ocurrirá, pero no el hecho en sí mismo.

Aunque el artículo 949 del Código Civil señala que la transferencia de propiedad se produce por la sola obligación de enajenar; esta regla debe interpretarse en conjunto con el sistema registral peruano, donde la inscripción es clave para la protección del adquirente frente a terceros. Así pues, lla minuta cumple una función preparatoria y declarativa, pero no constituye el último paso para concretar la operación ni dotarla de la seguridad jurídica necesaria.

Los riesgos que la minuta no cubre

Uno de los principales errores en la práctica inmobiliaria es asumir que la firma de la minuta garantiza una adquisición segura. En realidad, este documento no cubre diversos riesgos críticos. En primer lugar, la minuta no asegura la inexistencia de cargas o gravámenes sobre el inmueble. Una hipoteca, regulada en el artículo 1097 del Código Civil, subsiste independientemente de la transferencia del bien, lo que significa que el comprador podría adquirir un inmueble afectado sin advertirlo.

En segundo lugar, la minuta no protege frente a problemas de titularidad. Si el vendedor no es el verdadero propietario o carece de facultades para disponer, el contrato puede ser inválido conforme al artículo 140 del Código Civil, que exige capacidad y legitimidad para contratar. Asimismo, la minuta no garantiza la coincidencia entre la realidad física del inmueble y su descripción registral. Las discrepancias en área, linderos o ubicación pueden generar conflictos posteriores que este documento no previene.

Desde una perspectiva procesal, tampoco cubre el riesgo de medidas cautelares inscritas. El Código Procesal Civil, en sus artículos 611 y siguientes, regula estas medidas, las cuales pueden afectar el bien incluso después de firmada la minuta. Por último, la minuta no asegura la posesión efectiva del inmueble. La existencia de ocupantes precarios puede obligar al comprador a iniciar procesos judiciales de desalojo, con las demoras y costos que ello implica.

Documentación y controles que completan la seguridad jurídica

Para que una compraventa inmobiliaria sea jurídicamente segura, la minuta debe complementarse con una serie de documentos y controles que permitan verificar la legalidad de la operación. Entre ellos destacan:

• La partida registral actualizada del inmueble. 
• La intervención notarial previa a la elevación de la minusta a escritura pública.
• Adicionalmente, es importante revisar la situación tributaria del inmueble, incluyendo el pago de impuestos prediales y arbitrios municipales.

El saneamiento y el rol de SUNARP

El saneamiento legal del inmueble es un elemento central para garantizar una compraventa segura. Este proceso implica asegurar que el bien esté libre de cargas, que su titularidad sea clara y que no existan contingencias legales.

La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) cumple un rol fundamental en este contexto, al proporcionar publicidad registral y permitir la inscripción de derechos. La inscripción otorga oponibilidad frente a terceros y activa la protección del principio de fe pública registral.

No obstante, la jurisprudencia ha reiterado que esta protección no es automática. La Corte Suprema ha señalado que la buena fe exige diligencia, lo que implica que el adquirente debe agotar las verificaciones razonables antes de la compra. En ese sentido, el saneamiento también puede implicar la regularización de edificaciones, la independización de unidades inmobiliarias o la corrección de errores registrales, aspectos que deben ser evaluados antes de la operación de compraventa.

Riesgos de firmar contratos inmobiliarios sin asesoría legal

A pesar de la relevancia económica y jurídica de las compraventas inmobiliarias, es común que las partes prescindan de asesoría legal especializada, lo que incrementa considerablemente los riesgos. Entre los principales se encuentran:

• Suscribir contratos con cláusulas ambiguas o desventajosas que generan conflictos futuros.
• No detectar cargas, gravámenes o medidas cautelares que afectan el inmueble.
• Adquirir bienes de personas sin legitimidad para transferirlos.
• No prever problemas posesorios o la existencia de ocupantes.
• Omitir formalidades necesarias para la inscripción registral.
• Asumir riesgos tributarios o de deudas asociadas al inmueble.
• Enfrentar procesos judiciales por nulidad, resolución o desalojo.

Tenemos pues que la minuta es un instrumento importante dentro del proceso de compraventa inmobiliaria en el Perú, pero por sí mismo no es suficiente para garantizar una adquisición segura. Su alcance es limitado y debe complementarse con verificaciones, documentación y controles adicionales que aseguren la legalidad de la operación.

En un contexto donde los riesgos legales son frecuentes, la prevención y la asesoría especializada se convierten en elementos indispensables. La seguridad jurídica no se logra con un solo documento, sino con un proceso integral de revisión y formalización.