Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o se niega a devolver un inmueble, surge la preocupación de cómo recuperarlo sin que el problema se prolongue durante años. En el Perú existen procedimientos que pueden facilitar la devolución, pero no todos se aplican a cualquier contrato. Por eso, antes de iniciar un desalojo, conviene conocer las alternativas y sus requisitos.
- Revisar el contrato antes de elegir una vía de desalojo
El primer paso es revisar cómo se celebró el contrato y qué condiciones se pactaron, si existen firmas legalizadas, si consta en escritura pública o en un formulario especial y qué cláusulas contiene. Esta revisión permite evaluar tres caminos: el desalojo judicial exprés, el desalojo con intervención notarial y el desalojo judicial tradicional.
- Desalojo judicial exprés con cláusula de allanamiento a futuro
Esta vía permite solicitar judicialmente la devolución, pero para utilizarla el contrato debe tener firmas legalizadas ante notario o, donde no lo haya, ante juez de paz, e incluir una cláusula de allanamiento a futuro, según el artículo 594° del Código Procesal Civil.
Con esta cláusula, el inquilino acepta anticipadamente devolver el inmueble por vencimiento del contrato o falta de pago. Si no lo entrega voluntariamente, el propietario puede solicitar el desalojo mediante un procedimiento judicial especial. En este proceso, el inquilino tiene la oportunidad de demostrar que su contrato sigue vigente o que ha pagado el alquiler adeudado; de no hacerlo, el juez ordenará la desocupación del inmueble.
- Desalojo con intervención notarial
La Ley N.º 30933 contempla otra alternativa para recuperar tu inmueble, pero exige mayores formalidades. El inmueble debe estar claramente identificado y el contrato debe constar en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA) o en escritura pública.
Además, debe incluir el allanamiento a futuro, una cláusula de sometimiento expreso a la Ley N.º 30933 y el número, tipo y moneda de la cuenta financiera acordada para pagar el alquiler. Por ello, un contrato que solo tiene firmas legalizadas y allanamiento a futuro no basta para esta vía.
En esta vía, el notario verifica si corresponde devolver el inmueble por vencimiento del contrato o falta de pago. El inquilino tiene la oportunidad de demostrar que su contrato sigue vigente o que ha pagado el alquiler adeudado. Si se confirma que procede la devolución, el notario emite un acta que permite al propietario solicitar la desocupación ante el juez de paz letrado, quien es el encargado de ordenarla.
- Desalojo judicial tradicional
Si el contrato no reúne los requisitos de las vías especiales, puede acudirse al desalojo judicial tradicional, regulado en los artículos 585° y siguientes del Código Procesal Civil. Esta vía también permite solicitar la devolución por vencimiento del contrato o falta de pago, siempre que se sustente adecuadamente el motivo de la demanda.
Al evaluar el vencimiento, debe tenerse en cuenta la regla general del arrendamiento prevista en el artículo 1700° del Código Civil. Según esta disposición, si el inquilino permanece en el inmueble, el alquiler continúa bajo las mismas condiciones hasta que se solicite la devolución. Esto no significa que exista una renovación automática del contrato.
Si el problema son las rentas impagas, es importante revisar las fechas de pago, el contrato y las condiciones legales para resolverlo, entre ellas las previstas en el artículo 1697° del Código Civil.
Finalmente, el recuperar un inmueble en pocos meses puede ser posible, pero depende del procedimiento aplicable y del desarrollo de cada caso. Una revisión legal del contrato desde el inicio permite elegir la vía adecuada y evitar retrasos.
