Nota escrita por Victor Espinoza Arias
Siempre que se tiene pensando en comprar un inmueble la pregunta que se hace todo comprador es si debe contratar a un abogado para que la transferencia se haga adecuadamente, pero no basta centrarnos en los documentos que se van adjuntar a notaria, sino la garantía que estamos comprando un inmueble de forma diligente para que a futuro no se cuestione dicha adquisición. ¿Cuál es el alcance d
e la diligencia entonces que debe tener un comprador para que no se cuestione su adquisición y pueda revertirse dicha propiedad en un proceso judicial?
Los jueces consideran que un comprador diligente tiene que haber comprado un inmueble previa revisión de la posesión sumado a una revisión exhaustiva de los documentos que se encuentren publicitados en los registros públicos, siendo que si hay una forma de probar que conocía la inexactitud registral esta jugaría en su contra, es decir, si un comprador revisa la información registral y además verifica que nadie más que el vendedor posee el inmueble estamos frente a un comprador diligente que una vez inscrito su compra en la partida registral, quedará protegido por la publicidad registral y en caso exista una futura demanda en contra de este, el comprador que registro su adquisición deberá ser considerado como un tercero de buena fe, así lo establece el artículo 2014 del código civil:
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.
Como bien detalla la normativa, por más que exista un reclamo sobre un inmueble ya adquirido y registrado, este no podrá cuestionarse, no obstante, los jueces han establecido como criterio necesario para alegar la buena fe además de registrar el inmueble, haberlo previamente constatado la posesión como bien se establece en el Pleno Jurisdiccional Nacional y Procesal Civil del 28 y 29 de abril del 2022 establece, por mayoría, lo siguiente:
La protección que otorga la fe pública registral, conforme al artículo 2014º del Código Civil debe ser interpretada y entendida como referida a la buena fe objetiva del adquiriente; en ese sentido, no basta su sola creencia, sino le será exigible desvirtuar todo atisbo o sospecha sobre la inexactitud del registro, dicho de otro modo el adquiriente de buena fe debe asumir la carga de actuar diligentemente antes de celebrar un negocio jurídico de disposición de un bien, como por ejemplo además de hacer indagaciones o averiguaciones en los Registros Públicos sobre la situación jurídica subjetiva (quien es propietario) y objetiva (que el bien no esté gravada), acudir in situ al predio objeto de compraventa, averiguar si el predio está siendo habitado ya sea por quienes ejercen la propiedad o solo la posesión y recoger toda información que se encuentra razonablemente posible a su alcance para poder tomar conocimiento de ella.
Esta protección a favor del comprador diligente ya ha sido avalada por el mismo Tribunal Constitucional (STC 0018-2015-PI/TC), señalando que para que una persona sea protegida por el Registro, “debe haber actuado con precaución e investigar antes de contratar”.
Entonces, si usted es diligente al comprar un inmueble debe haber primero revisado la documentación del inmueble tanto en documentos publicitados por los Registros Públicos como haber constatado que no exista ocupantes distintos del vendedor, e inmediatamente inscribir su adquisición para que la misma no pueda cuestionarse en un futuro proceso judicial en su contra.
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