Artículo escrito por Emilio Jesús Yagua Farfán.
1. SITUACIÓN SOCIOJURÍDICA. –
La realidad social y jurídica del Perú ha estado marcada durante décadas por un alto índice de informalidad en la tenencia y transmisión de la propiedad inmueble. Diversos factores, como el crecimiento desordenado de las ciudades, la migración interna, la ocupación de terrenos sin titulación, y la falta de acceso a servicios legales asequibles, han dado lugar a una gran cantidad de personas que poseen bienes inmuebles sin contar con un título formalmente inscrito en los Registros Públicos. En este contexto, el Estado peruano ha ido implementando mecanismos que permitan regularizar la situación jurídica de estas posesiones, brindando seguridad jurídica tanto a los poseedores como al sistema registral en general.
Tradicionalmente, la vía judicial ha sido el camino principal para acceder a la prescripción adquisitiva de dominio. Sin embargo, este procedimiento ha demostrado ser lento, costoso y, en muchos casos, inaccesible para sectores vulnerables de la población. A ello se suman la sobrecarga del sistema judicial y la falta de celeridad en la resolución de causas civiles, lo cual ha generado frustración y desconfianza entre los ciudadanos respecto al acceso efectivo a la justicia.
Ante esta problemática, y con el propósito de descongestionar el sistema judicial y facilitar la formalización de la propiedad, se introdujo en el ordenamiento jurídico peruano la prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial, también conocida como prescripción adquisitiva extrajudicial. Esta figura permite que una persona que ha poseído un bien inmueble de manera continua, pacífica, pública y como propietario durante el plazo legal (usualmente 5 o 10 años, dependiendo del caso), pueda tramitar el reconocimiento de su derecho de propiedad ante una notaría, sin necesidad de recurrir al Poder Judicial.
La incorporación de esta modalidad se dio a través de reformas legislativas orientadas a agilizar los procedimientos de formalización y a reconocer la función fedataria y pública del notario como garante de legalidad y veracidad. El Decreto Legislativo N.º 1049, que aprueba el Nuevo Decreto Legislativo del Notariado, junto con los lineamientos establecidos por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), brindan el marco normativo para que este procedimiento se realice con seguridad jurídica y publicidad registral.
En suma, la aparición de la prescripción adquisitiva notarial en el Perú responde a una necesidad práctica y social: ofrecer un mecanismo ágil, seguro y menos oneroso para acceder al derecho de propiedad, promover la formalización inmobiliaria y reforzar la confianza en el sistema registral. Este mecanismo representa un paso importante hacia la inclusión legal de miles de ciudadanos que históricamente han vivido al margen del sistema formal de propiedad.
2. APROXIMACIÓN TEÓRICA
La propiedad por prescripción adquisitiva se obtiene a través del ejercicio de la posesión continua, pacífica[1], pública y como propietario de un bien inmueble durante un plazo determinado de diez años, o cinco con años con justo título[2]. Esta posesión debe ser continua, es decir, ininterrumpida; pacífica, ejercida sin violencia física ni coacción moral; pública, de conocimiento notorio por parte de la comunidad; y realizada como propietario, comportándose el poseedor como titular del derecho. Es decir, el poseedor del inmueble debe comportarse como propietario[3] del bien.
Según Julia Maldonado[4] en su tesis de Influencia de la usucapión en la prescripción adquisitiva de dominio notarial (…) se define como un conjunto de procedimientos en la cual un individuo que ha adquirido bienes de forma pública, continua y pacífica, obteniendo el nombramiento como propietario por 5 o 10 periodos anuales, tiene derecho al reclamo del título de propiedad ante un determinado Notario.
Si bien la prescripción adquisitiva de dominio por vía notarial se encuentra debidamente regulada por el ordenamiento jurídico peruano, en particular por la Ley N.º 27333 y sus normas complementarias, en la práctica se ha observado que algunos notarios optan por no llevar a cabo este procedimiento en sus respectivos despachos notariales. Esta negativa, aunque no está expresamente prohibida, contraviene el espíritu de la norma, cuyo objetivo es ampliar las vías de acceso a la formalización de la propiedad, especialmente en sectores donde la informalidad predial es alta.
Una de las razones que explicaría esta resistencia por parte de ciertos notarios se relaciona con la existencia de precedentes en los que los solicitantes habrían utilizado documentación falsa o adulterada para aparentar el cumplimiento de los requisitos legales, logrando así obtener fraudulentamente la declaratoria de propiedad. Estos casos, en los que los notarios fueron engañados en su función fedataria, han derivado en procesos penales en los que se ha comprometido su responsabilidad profesional, incluso cuando actuaron de buena fe.
No obstante, esta situación no puede justificar de forma generalizada la omisión del deber notarial de atender procedimientos que están legalmente habilitados. En efecto, la negativa sistemática de ciertos notarios a tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva perjudica directamente a los usuarios del servicio notarial, quienes enfrentan una cobertura reducida del servicio y, en muchos casos, un incremento en los costos, producto de la concentración de trámites en pocas notarías dispuestas a asumir este procedimiento.
Esta práctica, además de generar un trato desigual entre los ciudadanos, desnaturaliza la finalidad pública del notariado, el cual debe garantizar el acceso a procedimientos ágiles, seguros y conforme a ley. En consecuencia, resulta pertinente que se evalúe desde una perspectiva normativa y de control disciplinario la posibilidad de establecer medidas correctivas o sanciones administrativas frente a aquellos notarios que, sin causa justificada, se abstienen de cumplir con funciones legalmente asignadas, afectando el derecho de los ciudadanos a formalizar su propiedad por una vía legalmente válida y reconocida.
- APLICACIÓN FUNCIONAL DEL PROCEDIMIENTO NOTARIAL. –
En el ordenamiento jurídico peruano, existen dos vías principales para acceder a la propiedad mediante prescripción adquisitiva: la judicial y la notarial. Ambas para situaciones subjetivas del inmueble
- La vía judicial puede aplicarse tanto a predios urbanos como rurales y se tramita mediante proceso abreviado ante un juez civil, quien, luego de evaluar los medios probatorios, emitirá una sentencia. Una vez que dicha sentencia queda firme, se convierte en un título inscribible ante la SUNARP.
- La vía notarial, en cambio, está prevista únicamente para predios urbanos, con o sin edificación. Este procedimiento lo realiza un notario de la jurisdicción donde se ubica el inmueble, y tiene como ventaja su menor complejidad y duración en comparación con el proceso judicial.
El artículo 505 del Código Procesal Civil peruano establece los requisitos procesales esenciales para la tramitación de la prescripción adquisitiva de dominio mediante la vía judicial, detallando los elementos que debe contener la demanda, así como las pruebas que acrediten la posesión legítima del inmueble en los términos que exige la ley.
Paralelamente, el artículo 5 de la Ley N.º 27333 regula de manera específica el procedimiento para la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva en sede notarial, facultando al notario para tramitar esta solicitud exclusivamente respecto de predios urbanos, siempre que se cumplan los requisitos establecidos tanto en la legislación sustantiva como en las normas complementarias emitidas por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
En conjunto, ambas disposiciones una de naturaleza procesal y la otra de carácter sustantivo-procedimental permiten al ciudadano optar entre la vía judicial o notarial, dependiendo de las características del predio y de la disponibilidad de prueba que acredite la posesión continua, pacífica, pública y como propietario (animus domini) durante el tiempo legalmente previsto. Esta dualidad normativa responde a una política legislativa orientada a facilitar la formalización de la propiedad en el país, especialmente en contextos urbanos donde la informalidad es frecuente y el acceso al sistema judicial puede resultar limitado.
- Solicitud formal suscrita por el interesado y los testigos propuestos, la cual debe estar autorizada por abogado colegiado.
- Planos de ubicación, localización y plano perimétrico, así como memoria descriptiva del inmueble, todos firmados por un ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la municipalidad correspondiente o autoridad administrativa competente.
- Certificación municipal o administrativa que acredite quién figura como propietario o poseedor del inmueble en los registros de la entidad local.
- Copia literal de la partida registral del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por la SUNARP.
- Declaración testimonial de entre tres y seis personas mayores de 25 años, quienes den fe de la posesión ejercida por el solicitante.
- Evidencia documentaria que respalde la posesión efectiva del inmueble, como recibos de servicios, tributos municipales o declaraciones juradas de autoavalúo.
Una vez presentada la solicitud, el notario anota preventivamente el trámite en el Registro de Predios de la SUNARP, y dispone la publicación de avisos durante tres días consecutivos en el Diario Oficial El Peruano y en otro de circulación nacional, respetando un intervalo de tres días útiles entre cada publicación. Asimismo, se deben realizar las notificaciones correspondientes al titular registral, al transferente anterior, a los colindantes y a cualquier otra persona mencionada en la solicitud.
Posteriormente, el notario efectúa una verificación presencial del predio, a través de un acta de constatación, con el objetivo de constatar la posesión pública, pacífica y continua del solicitante. También recoge la declaración de los testigos propuestos.
Si han transcurrido 25 días hábiles desde la última publicación de los avisos sin que se haya presentado oposición al trámite, el notario procede a otorgar la escritura pública que declara la adquisición de la propiedad por prescripción. Este documento es luego remitido a la SUNARP para su inscripción registral.
Finalmente, los títulos inscribibles en los que puede sustentarse la prescripción adquisitiva notarial son:
- La escritura pública que declara la adquisición del bien por prescripción, acompañada de los documentos necesarios, como el acta de presencia, publicaciones y demás instrumentos notariales pertinentes. La inscripción se realiza mediante la presentación del parte notarial.
- Alternativamente, se puede presentar el Formulario Registral, que incluye únicamente la certificación notarial de la prescripción, acompañado del acta notarial correspondiente.
CONCLUSIÓN
La prescripción adquisitiva de dominio es una figura clave en el derecho civil, ya que permite adquirir la propiedad mediante una posesión prolongada, pacífica, pública e ininterrumpida, conforme a los requisitos legales. Esta institución no solo regulariza y da seguridad al tráfico inmobiliario, sino que también reconoce derechos reales consolidados en la práctica, aunque no hayan sido formalizados.
Para su reconocimiento, existen dos vías: la judicial y la notarial. Esta última es más ágil y accesible, especialmente en zonas urbanas, aunque enfrenta retos en la verificación documental y en la responsabilidad notarial. Por ello, es fundamental reforzar los controles sin perder de vista su objetivo social: garantizar el acceso a la propiedad a quienes han poseído legítimamente bajo las condiciones y plazos que exige la ley.
Este mecanismo notarial constituye una alternativa eficiente al proceso judicial, especialmente en contextos urbanos, permitiendo la formalización de predios a favor de quienes han ejercido posesión legítima por el tiempo y en las condiciones establecidas por la ley.
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[1] Artículo 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.
[2] El justo título se entiende como un acto jurídico formalmente válido —como puede ser una compraventa, una donación u otro negocio traslativo de dominio—, que, sin embargo, presenta como único vicio la falta de legitimidad del enajenante para disponer del bien. Esta carencia de facultad de disposición por parte del transmitente determina la ineficacia del acto jurídico, a pesar de que en apariencia cumple con los requisitos formales y materiales exigidos por la ley.
[3] La posesión debe ejercerse con la intención de propietario (animus domini), lo que implica actuar de forma análoga a la que tendría un verdadero titular del derecho de propiedad sobre el bien. En esta línea, no basta con que el poseedor se perciba a sí mismo como propietario; es necesario que no reconozca en tercero alguno un mejor derecho, y que además asuma conductas externas propias de un propietario legítimo, evidenciando dominio sobre el bien de manera pública, continua y exclusiva.
[4] Maldonado, J. (2017). Influencia de la usucapión en la prescripción adquisitiva de dominio notarial y la implementación de las leyes 27157- 27333 en la formalización de los 65 predios urbanos del cono norte de Lima 2014 – 2016. (Tesis de maestría, Universidad Inca Garcilaso de la Vega).
