En el derecho peruano, la posesión no solo es una situación fáctica con consecuencias jurídicas, sino que en determinados casos puede ser un medio para adquirir la propiedad de un inmueble. Esta figura se conoce como prescripción adquisitiva o usucapión, y se basa en el principio de que quien posee un bien por un periodo prolongado, cumpliendo ciertos requisitos legales, puede consolidar su derecho como propietario, incluso en ausencia de un título formal.
Según el artículo 950 del Código Civil, el poseedor puede adquirir la propiedad de un inmueble si lo ha poseído de manera continua, pacífica y pública durante diez años, aun sin justo título ni buena fe. En estos casos, se considera que el tiempo suple la falta de un derecho formal, como una escritura pública. Es decir, basta la mera posesión ejercida de forma regular durante el plazo señalado para que surja el derecho de propiedad por prescripción.
No obstante, si el poseedor cuenta con justo título y buena fe, el plazo para adquirir el inmueble se reduce a cinco años, según lo establece el mismo artículo. El justo título es un documento que aparenta ser válido para transferir la propiedad (como un contrato de compraventa), aunque exista algún vicio que impida su perfección jurídica (como que no se haya tramitado mediante Notaría). Por su parte, la buena fe implica la creencia razonable del poseedor de que ha adquirido el bien legítimamente.
La jurisprudencia peruana ha reforzado esta interpretación. En la reciente Casación N.º 3736-2017, la Corte Suprema estableció que la prescripción adquisitiva protege al poseedor constante, serio y duradero, como una forma de reconocer la realidad posesoria prolongada y premiar la función social de la propiedad. Esta sentencia destaca la función estabilizadora del derecho de posesión frente al desinterés o abandono del verdadero titular registral.
Cabe precisar que para que la mera posesión genere la adquisición del bien, deben cumplirse ciertos elementos: (i) la posesión debe ser pacífica, es decir, no adquirida por violencia; (ii) debe ser pública, sin clandestinidad; y (iii) debe ser continua, sin interrupciones materiales o legales. Además, el poseedor debe actuar como propietario (en Derecho se le denomina animus domini), ejerciendo actos de dominio como el mantenimiento, uso, o incluso el arrendamiento del inmueble.
La prescripción adquisitiva puede ser judicial o notarial. En el caso judicial, el interesado debe presentar una demanda ante el Poder Judicial, demostrando el cumplimiento de los requisitos legales. En la vía notarial, regulada por la Ley N.º 27333 y modificada por el Decreto Legislativo N.º 1202, el procedimiento es más rápido, pero solo puede aplicarse a inmuebles urbanos no inscritos en registros públicos o sin conflicto posesorio. En ambos casos, se requiere acreditar la posesión mediante declaraciones juradas, testimonios y documentos como recibos de servicios o pagos de tributos.
En conclusión, la mera posesión puede llevar a la adquisición de un inmueble en el Perú cuando cumple con los requisitos establecidos en la ley y se prolonga por el tiempo necesario. Esta figura legal no solo reconoce situaciones de hecho consolidadas por el tiempo, sino que también busca fomentar la seguridad jurídica y la formalización de la propiedad, especialmente en contextos donde el acceso al título de propiedad es limitado. No obstante, es fundamental que quienes deseen iniciar un proceso de prescripción adquisitiva actúen con responsabilidad y asesoría legal adecuada.
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