Comprar un primer inmueble es una de las experiencias más importantes de una persona. Sin embargo, en el Perú, el crecimiento del mercado inmobiliario ha venido acompañado de un aumento de prácticas fraudulentas que afectan tanto a compradores como a propietarios. En este contexto, resulta fundamental conocer cómo identificar posibles fraudes inmobiliarios antes de firmar cualquier contrato, así como los mecanismos legales que permiten prevenir o resarcir a las potenciales víctimas.

¿Qué se considera un fraude inmobiliario en Perú?

En términos generales, el fraude inmobiliario es una manifestación del delito de estafa regulado en el artículo 196 del Código Penal. Este se configura cuando una persona, mediante engaño, induce a otra a realizar una disposición patrimonial en su perjuicio. En el ámbito inmobiliario, este engaño suele materializarse mediante la venta de bienes ajenos, la falsificación de documentos o la suplantación de identidad del propietario.

Asimismo, la legislación peruana ha reconocido la gravedad de este fenómeno mediante normas específicas como la Ley N.º 30313, que regula mecanismos de oposición a inscripciones registrales en SUNARP en casos de suplantación o falsificación, reforzando la protección de compradores y propietarios frente a fraudes registrales.

El fraude inmobiliario puede adoptar diversas formas: 

• Ventas de inmuebles con cargas ocultas.
• Proyectos inmobiliarios sin autorización.
• Transferencias fraudulentas inscritas en registros públicos
• Operaciones realizadas por falsos representantes legales. 

En todos los casos, el elemento común es el engaño dirigido a obtener un beneficio económico ilícito.

Señales de alerta antes de firmar

Antes de suscribir un contrato de compraventa, el comprador debe prestar especial atención a ciertos indicios que pueden revelar la existencia de un fraude.

Una de las señales más frecuentes es la ausencia o inconsistencia de documentación legal. Si el vendedor no puede acreditar la propiedad o presenta documentos incompletos, existe un alto riesgo de que se trate de un intento de estafa. Del mismo modo, las ofertas excesivamente atractivas como precios muy por debajo del mercado o condiciones extraordinariamente favorables suelen ser un indicio clásico de fraude inmobiliario.

Otra alerta importante es la presión para firmar rápidamente documentos o realizar pagos anticipados sin verificación previa. Este tipo de conductas busca limitar el tiempo de análisis del comprador y evitar que detecte inconsistencias. También resulta sospechosa la negativa del vendedor a realizar la operación a través de una notaría formal o a permitir la verificación registral del inmueble. Si bien en el Perú todavía se practica la compraventa informal de viviendas, esto incrementa el riesgo de ser víctima de estafas.   

Finalmente, la falta de inscripción o irregularidades en los registros públicos constituye una señal crítica. En el Perú, los derechos sobre inmuebles se registran en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), entidad encargada de garantizar la publicidad y seguridad jurídica de las transacciones. Por lo tanto, si al consultar la partida registral los datos del pñropietario no coinciden con los de quien está haciendo la venta, esto es un gran indicador de cuidado. 

Documentos clave a verificar

La verificación documental es el eje central para prevenir fraudes inmobiliarios. El documento más importante es la partida registral del inmueble, que contiene la historia jurídica del bien, incluyendo propietarios anteriores, cargas, gravámenes y posibles litigios. Solicitar una copia actualizada en SUNARP es imprescindible antes de cualquier negociación.

Igualmente, debe verificarse la identidad del vendedor, comprobando que el nombre consignado en su documento de identidad coincida exactamente con el titular registral. En caso de que actúe un representante, será necesario exigir el certificado de vigencia de poder que acredite su facultad para vender inmuebles de un tercero.

Otro aspecto relevante es la revisión de los documentos municipales, como la Hoja Resumen (HR) y el Predio Urbano (PU), que deben encontrarse a nombre del vendedor. Asimismo, en el caso de bienes sujetos a régimen de sociedad de gananciales, se debe verificar la participación del cónyuge.

Finalmente, es recomendable revisar la situación legal del inmueble respecto de cargas, hipotecas o procesos judiciales en curso, ya que la venta de bienes gravados o litigiosos puede configurar un supuesto típico de estafa. Del mismo modo, si en el inmueble existen poseedores precarios (inquilinos morosos, parientes del propietario, etc).

¿Qué hacer si el comprador no está seguro?

Cuando el comprador tiene dudas sobre la conveniencia de firmar un contrato, la mejor decisión es detener el proceso y realizar una verificación integral. En estos casos, resulta aconsejable acudir a un abogado especializado en derecho inmobiliario que pueda evaluar la legalidad de la operación y detectar posibles riesgos.

También se recomienda recurrir a mecanismos de verificación institucional, como consultas en registros públicos o plataformas de protección al consumidor. En caso de sospecha fundada de fraude, el comprador puede acudir a un notario, juez o incluso a la SUNARP para alertar sobre la situación.

El ordenamiento jurídico peruano prioriza la seguridad jurídica en las transacciones, pero también reconoce que el principio de fe pública registral puede generar situaciones complejas cuando existen actos fraudulentos previamente inscritos. Por ello, la diligencia del comprador es un elemento esencial para evitar perjuicios irreparables.

Cinco consejos para comprar de forma segura

Para minimizar riesgos en una operación inmobiliaria en el Perú, es importante seguir ciertas buenas prácticas que, aunque simples, pueden marcar la diferencia entre una compra segura y una estafa:

• En primer lugar, siempre se debe verificar la información registral directamente en SUNARP y no confiar únicamente en documentos proporcionados por el vendedor.

• En segundo lugar, es fundamental asegurarse de que la inmobiliaria o agente esté debidamente registrado y cuente con buena reputación en el mercado.

• En tercer lugar, se debe evitar realizar pagos anticipados sin respaldo contractual y sin haber validado la autenticidad de la operación.

• En cuarto lugar, es recomendable que toda la transacción se realice a través de una notaría, garantizando la formalidad del proceso.

• Finalmente, contar con asesoría legal especializada antes de firmar cualquier documento es una inversión que puede evitar pérdidas significativas.

Adicionalmente, el Estado peruano ha implementado mecanismos preventivos como la “Alerta Registral” de SUNARP y la inmovilización de partidas, que permiten detectar o bloquear intentos de fraude sobre un inmueble.

El fraude inmobiliario en el Perú constituye un problema real que puede afectar gravemente el patrimonio de las personas. Sin embargo, también es cierto que el ordenamiento jurídico ofrece herramientas suficientes para prevenirlo, siempre que el comprador actúe con diligencia.

Detectar señales de alerta, verificar rigurosamente la documentación y contar con asesoría especializada son pasos indispensables antes de firmar cualquier contrato. En materia inmobiliaria, la confianza no debe basarse en la apariencia, sino en la seguridad jurídica que brindan los registros y las normas legales.

En definitiva, comprar un inmueble de forma segura no solo implica encontrar la propiedad adecuada, sino también asegurarse de que la operación esté respaldada por la legalidad y la transparencia.